Ao adentrar um edifício e perceber que precisa subir dez andares, a escolha entre escada e elevador é feita rapidamente. A escada, além de ser gratuita, traz benefícios à saúde. Contudo, a maioria provavelmente opta pelo elevador. Essa decisão não se baseia apenas na gratuidade; fatores como tempo, esforço e conveniência também pesam na balança.
Curiosamente, quando a questão envolve dinheiro, muitas vezes abandonamos essa lógica. Se você tem R$ 1 milhão e se depara com um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, o pagamento à vista parece ser a alternativa mais vantajosa. Afinal, utilizar seu próprio capital evita juros que seriam gerados ao recorrer a empréstimos. No entanto, assim como na escolha entre escada e elevador, focar apenas no que é gratuito pode resultar em uma decisão equivocada.
Optar por pagar R$ 1 milhão à vista pode parecer uma economia em juros, mas isso significa abrir mão de algo valioso: a liquidez de R$ 1 milhão, que poderia ser investido para gerar rendimentos ou estar disponível em situações de emergência ou novas oportunidades. Assim, a análise deveria ir além da simples comparação entre pagar ou não juros; é preciso considerar o custo do uso do capital alheio e o custo de oportunidade de empregar seu próprio dinheiro.
As empresas realizam esses cálculos com frequência. Mesmo quando possuem recursos suficientes para investir, elas não necessariamente utilizam apenas seu capital. Elas analisam os custos do financiamento externo, buscam manter liquidez e planejam uma estrutura de capital mais eficiente. Ao adquirir um imóvel, deveríamos adotar uma abordagem semelhante.
Entretanto, é comum gastarmos muito mais tempo escolhendo o imóvel do que decidindo sobre a forma de pagamento. Pesquisamos diferentes bairros, visitamos apartamentos, comparamos preços e negociamos descontos; tudo isso antes de pensar nas opções de pagamento, que geralmente são consideradas somente após encontrar o imóvel ideal. Nesse ponto, a urgência limita as alternativas: ou usamos o dinheiro disponível ou procuramos um financiamento bancário naquele instante.
Um planejamento prévio pode ampliar essas opções. O financiamento imobiliário tradicional permite conservar parte do patrimônio, mas geralmente apresenta custos superiores aos retornos dos investimentos disponíveis. Hoje em dia, essa taxa ultrapassa 13% ao ano ao considerar a taxa efetiva juntamente com a correção pela TR. Para quem precisa adquirir um imóvel imediatamente, essa pode ser uma solução viável; por outro lado, quem começa a planejar meses ou até anos antes tem a chance de explorar formas alternativas de financiamento com custos mais baixos.
Dentre essas alternativas está o consórcio. Embora não cobre juros como um financiamento tradicional, ele não é isento de custos: taxas de administração, fundo de reserva, seguro e correção monetária estão previstos no contrato. O verdadeiro custo dependerá também do valor que for necessário oferecer como lance.
Aqui surge um paradoxo interessante: o consórcio pode ser atraente para aqueles que inicialmente não precisam dele. Quem possui um patrimônio considerável consegue aguardar ou planejar um lance sem comprometer toda sua liquidez. Embora o lance não garanta contemplação e represente capital próprio que deixa de render investimentos, um planejamento adequado permite estruturar melhor a compra em vez de aceitar as opções disponíveis no momento da aquisição do imóvel.
Considerando as taxas envolvidas, correções monetárias e prazos de pagamento, o custo econômico do consórcio gira em torno da inflação mais 1% a 3,5% ao ano. Se o patrimônio mantido puder ser investido durante esse mesmo período com retornos líquidos equivalentes à inflação acrescida de 5%, há um potencial ganho financeiro que pode chegar até quatro pontos percentuais anualmente. Nesse cenário, utilizar capital externo não se relaciona à falta de recursos financeiros, mas sim à decisão consciente de evitar imobilizar um capital que poderia trazer retornos superiores ao seu custo.
Isso não implica que os ganhos provenientes do consórcio sejam garantidos; no entanto, suas vantagens potenciais são significativas para aqueles que se preparam adequadamente. Além disso, esse método pode custar menos da metade do valor exigido por um financiamento bancário convencional. Assim sendo, o financiamento bancário reflete o custo da urgência na aquisição do imóvel.
Esse talvez seja um dos erros mais comuns: dedicamos meses na busca pelo imóvel ideal e poucos minutos na decisão sobre como pagá-lo. Planejar previamente a forma de aquisição antes mesmo de encontrar o imóvel proporciona clareza sobre quanto usar em capital próprio e quanto preservar; além disso ajuda a entender qual é o custo associado ao uso do capital externo.
Lembre-se: embora subir pela escada seja gratuito, isso não significa que sempre seja a melhor maneira de alcançar o décimo andar. Com relação ao seu patrimônio ocorre algo similar: ter dinheiro suficiente para comprar um imóvel à vista é uma vantagem real; contudo, isso não quer dizer que você precise utilizar todo esse montante imediatamente. Quanto mais cedo você elaborar estratégias sobre como alcançar seu objetivo imobiliário desejado, maiores serão suas opções ao escolher o caminho até ele.
